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Nov 03, 2023

¿Podrían los Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES) estar a punto de hacer efecto?, Erin Gilliland, Ellie Herve

En 2015, el Gobierno introdujo los Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES) para intentar impulsar mejoras en la eficiencia energética de algunos de los edificios con peor desempeño, tanto en el

En 2015, el Gobierno introdujo los Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES) para tratar de impulsar mejoras en la eficiencia energética de algunos de los edificios con peor desempeño, tanto en el sector privado de alquiler nacional como en el no nacional.

Una calificación EPC (certificado de eficiencia energética) refleja la eficiencia energética de un edificio, y estas calificaciones van desde A (muy eficiente) hasta G (ineficiente). Dentro del MEES se incluyen las calificaciones EPC mínimas que la propiedad privada alquilada debe cumplir. Las calificaciones EPC las otorgan asesores calificados que inspeccionan las propiedades en busca de una serie de factores, incluido el potencial de pérdida de calor o energía, aislamiento y doble acristalamiento. Cada factor se califica en función de su eficiencia energética, y esto alimenta una puntuación general que informa la calificación EPC.

Las reglas difieren ligeramente entre propiedad privada alquilada “doméstica” y “no doméstica”:

propiedad domestica

No todas las propiedades residenciales se verán afectadas por el MEES; la propiedad debe alquilarse de forma privada bajo un "arrendamiento calificado" y ciertos tipos de propiedad (es decir, alojamiento de alquiler de bajo costo) están expresamente excluidos de las regulaciones. Desde el 1 de abril de 2018, los propietarios de propiedades nacionales cubiertas por MEES no han podido otorgar un nuevo arrendamiento (ni siquiera por extensión o renovación, aunque existe cierta incertidumbre al respecto) de dichas propiedades si la calificación EPC es inferior a la calificación E. Además, desde el 1 de abril de 2020, los propietarios generalmente ya no pueden alquilar o continuar alquilando dichas propiedades si tienen una calificación EPC inferior a E, a menos que tengan una exención válida vigente. Las autoridades locales hacen cumplir las regulaciones MEES, que tienen una variedad de poderes para verificar el cumplimiento y pueden imponer sanciones financieras de hasta £ 5,000 por propiedad.

Las exenciones incluyen circunstancias en las que el propietario requiere el consentimiento del inquilino para realizar obras de mejora y no puede obtener ese consentimiento a pesar de hacer esfuerzos razonables; y cuando un topógrafo confirma que realizar mejoras en la eficiencia energética afectaría negativamente el valor de la propiedad en más de un 5%. En ambos casos la exención deberá constar en el registro de exenciones del PRS.

Aunque no se denomina estrictamente una exención, las regulaciones del MEES también establecen que un propietario no incumplirá la prohibición de alquilar propiedades de mala calidad si no se pueden realizar mejoras relevantes de eficiencia energética en la propiedad; o si han realizado todas las mejoras relevantes en eficiencia energética que pudieron y la propiedad permanece por debajo de la calificación E. Una mejora relevante de la eficiencia energética está definida en la normativa, por lo que un propietario no puede asumir que todas las obras de mejora de la eficiencia calificarán. Por ejemplo, cuando el propietario paga todo o parte del costo de comprar e instalar una mejora y el costo excede £3,500, la mejora no calificará. Si un propietario no puede mejorar una propiedad al estándar EPC E o superior por £3500 o menos, puede realizar todas las mejoras relevantes que se puedan realizar hasta esa cantidad antes de registrarse para una exención de "todas las mejoras realizadas". Esta exención tiene una duración de 5 años, después de los cuales expirará y los propietarios deberán intentar nuevamente mejorar la calificación EPC a un estándar E. Si no pueden hacerlo, deberán registrar otra exención (si es posible hacerlo).

La guía nacional MEES (en lugar de las regulaciones MEES) introduce el concepto relacionado de exención de “alto costo”. El propietario podría afirmar que no se pueden realizar mejoras relevantes en la eficiencia energética si el coste de instalación incluso de la medida más barata superara el umbral de £3.500.

Savills ha estimado que el coste medio de llevar una propiedad con calificación D a G a un EPC C es de £10.730. Esto es casi tres veces el umbral de costos de mejora que se espera que alcancen los propietarios, lo que sugiere que se pueden solicitar exenciones con frecuencia. Sin embargo, el Gobierno ha consultado sobre el aumento del gasto máximo que los propietarios deberán invertir para llevar los arrendamientos a los estándares de £ 10,000, aplicándose a los nuevos arrendamientos antes del 1 de abril de 2025 y a todos los arrendamientos antes del 1 de abril de 2028.

El Gobierno también ha señalado en su “Estrategia de Crecimiento Limpio” un compromiso con el endurecimiento de los estándares de desempeño energético en el sector privado de alquiler nacional, con el objetivo de tener tantas viviendas como sea posible mejoradas a EPC C o superior para 2035, cuando “sea práctico”. , rentable y asequible”. Esto también se refleja en el Libro Blanco del Gobierno sobre Energía. Además, el Gobierno ha consultado sobre la exigencia de que, para 2028, todas las propiedades alquiladas en el país requieran una calificación EPC de C o superior y que cualquier nuevo arrendamiento debe cumplir con estos nuevos criterios a partir de 2025. También se propone que la sanción por no tener un EPC válido aumentará de £5.000 a £30.000 a partir de 2025.

Propiedad no doméstica

Desde el 1 de abril de 2018, los propietarios de propiedades privadas no domésticas en alquiler no pueden conceder un nuevo arrendamiento con respecto a una propiedad con una calificación EPC inferior a E. A partir del 1 de abril de 2023, no podrán seguir alquilando la propiedad sin una “razón legítima” según lo permite la normativa del MEES. Tal razón podría ser que se hayan realizado todas las mejoras pertinentes pero la propiedad sigue estando por debajo del estándar, o que se aplique otra exención. En estas circunstancias, los propietarios deben presentar los detalles relevantes en el Registro de Exenciones del PRS para evitar acciones de cumplimiento. Al igual que con las propiedades nacionales, estas exenciones tienen una duración limitada.

Tras una consulta, en 2021 el Gobierno confirmó en su Libro Blanco de Energía su intención de elevar el MEES para edificios no domésticos alquilados de forma privada a EPC B o superior para 2030. Las propuestas implementarían este estándar a través de dos “ventanas de cumplimiento”: la primero exigir que todos los edificios privados alquilados no domésticos alcancen un EPC C o mejor (o registren una exención válida) para 2027; y el segundo requiere que un edificio no doméstico alquilado de forma privada haya mejorado a un EPC de B o mejor (o que se haya registrado una exención válida) para 2030. En cada fecha de aplicación en 2027 y 2030, los propietarios tendrían que demostrar que el edificio ha alcanzado la banda EPC más alta que un paquete de medidas rentable puede ofrecer.

¿Qué cambios de política es probable que se produzcan en el futuro?

La consulta del Gobierno sobre la implementación de los estándares EPC B en el sector comercial finalizó en junio de 2021, pero el resultado aún no se ha publicado. Si bien el Gobierno ha señalado claramente su intención de hacer más estricto el MEES con respecto a las propiedades tanto domésticas como no domésticas, sus propuestas políticas aún no se han implementado formalmente mediante un proceso legal. Se estima que el resultado de la consulta del Gobierno cristalizará en una regulación en 2025.

En su informe actualizado de 2022 al Parlamento, el Comité de Cambio Climático (CCC) señaló que, si bien se estima que alrededor de dos quintas partes de los hogares son EPC C o superior, si el Gobierno quiere cumplir su ambición de que todos los hogares alcancen el EPC C para 2035. , el número de propiedades nacionales que reciben mejoras de eficiencia energética debe aumentar sustancialmente. El informe señala que la eficiencia energética en “hogares sin escasez de combustible” es la brecha política más importante en el sector de la construcción, y solo el sector privado de alquiler está cubierto en el Reino Unido a través de la consulta sobre el aumento del estándar mínimo para propiedades de alquiler nacionales a EPC C. para 2028. La CCC también señaló que no hay fondos para apoyar las modernizaciones de viviendas y no existen regulaciones para impulsar mejoras en los estándares. La CCC señaló que el Gobierno todavía está considerando un objetivo voluntario de desempeño energético para los prestamistas hipotecarios, que es actualmente la única propuesta de política que impacta el mercado inmobiliario ocupado por sus propietarios en el Reino Unido. La CCC comentó:

“El Gobierno debe abordar la brecha política en materia de eficiencia energética en viviendas y edificios comerciales ocupados por sus propietarios. Debería presentar políticas creíbles que creen incentivos o requisitos exigibles para que los propietarios de viviendas y edificios actúen. Para las viviendas, esto podría incluir una política que requiera EPC C a partir de 2028 en el punto de venta y/o un requisito mínimo obligatorio claro para los prestamistas hipotecarios”.

¿Cuál es el probable impacto en el mercado?

Con respecto al sector no doméstico, CBRE comentó recientemente que el Gobierno estima que hay 1,8 millones de locales no domésticos en Inglaterra y Gales, de los cuales aproximadamente el 60% están alquilados y están dentro del alcance de MEES. CBRE estima además que la emisión de EPC con calificación B o superior necesitaría crecer al menos un 41% cada año si se quiere alcanzar el objetivo de lograr EPC B o mejor en el sector no nacional. Mike Prew de Jefferies ha declarado que Jefferies comenzará a incorporar información de EPC en sus informes de investigación, lo que, si otras empresas de servicios financieros siguen su ejemplo, podría fomentar el cumplimiento entre los propietarios comerciales. Como se indicó en nuestra publicación de blog de 2019, la cuestión de la modernización y mejora del parque de edificios actual sigue siendo pertinente y aún acecha en 2022. Jefferies destacó a los grandes inversores y promotores inmobiliarios como las instituciones mejor posicionadas para "reciclar" propiedades con malas calificaciones de EPC y ha sugirió que incluso podría resultar lucrativo hacerlo. Sin embargo, no todas las propiedades pueden o podrán mejorarse de esta manera, lo que deja un riesgo significativo de activos varados y, según EG, alrededor de £2.500 millones de ingresos por alquiler bajo amenaza.

La debida diligencia que abarque datos ESG (incluidas las calificaciones EPC) será cada vez más pertinente a medida que aumente el riesgo de que los activos reales queden varados. Como destaca RICS, los inversores se sentirán mucho menos atraídos por activos reales insostenibles que corren el riesgo de quedar varados, no sólo porque pueden obtener mayores ingresos por alquiler de propiedades con mejores credenciales de sostenibilidad, sino también para evitar sanciones por incumplimiento de la regulación.

En el ámbito nacional, Savills estima que el 58% de las propiedades nacionales en el mercado de alquiler tienen actualmente una calificación EPC entre D y G, lo que indica que una proporción significativa de las viviendas alquiladas no alcanzarán los estándares. El porcentaje de propiedades que no cumplen se dispara si se considera el objetivo a largo plazo del Gobierno de implementar el nivel EPC B para 2030 para todos los edificios alquilados no domésticos. Se estima que el 85% de las propiedades de este sector se verán afectadas. Por lo tanto, si bien en el sector residencial la mayoría de los desarrollos “construidos para alquilar” ya obtendrán altas calificaciones EPC, la aspiración del Gobierno de lograr un estándar EPC C y B puede afectar más cuando las estrategias de inversión implican armar una cartera a partir del stock existente, que puede necesitar Ser mejorado.

Otros enfoques

Cabe subrayar que el EPC solo mide la eficiencia potencial/hipotética y no refleja el consumo de energía ni las emisiones de carbono reales. Incluso si el Gobierno alcanza los objetivos del EPC B en todos los ámbitos, no se garantiza que esto sea un reflejo de datos reales sobre eficiencia energética. Será necesaria una medición y seguimiento transparentes de los datos sobre cómo están funcionando los objetivos de EPC para garantizar que las regulaciones gubernamentales se traduzcan en un impacto real en la eficiencia energética. Cada propiedad necesita soluciones personalizadas para cubrir sus deficiencias de eficiencia en función de factores como la edad, la ubicación, el diseño y los materiales de construcción y, sin embargo, las recomendaciones para mejorar una calificación EPC no siempre son relevantes o posibles.

¿Cuál es la alternativa? Un enfoque de “primero el tejido” para el diseño y desarrollo inmobiliario puede ser una solución más sólida para futuros desarrollos inmobiliarios. Considerar los materiales de un desarrollo teniendo en cuenta la eficiencia energética desde el principio no sólo puede reducir los costos, sino que también reducirá la dependencia de productos que ahorran energía y es más sostenible en general. Cuando los objetivos de EPC tienen como objetivo solucionar un problema existente, un enfoque de "la tela primero" busca reducir la ineficiencia energética para que no se manifieste en absoluto.

En junio de 2021, el Gobierno concluyó una consulta sobre el “Marco de políticas basado en el desempeño en grandes edificios comerciales e industriales en Inglaterra y Gales”. Este plan tiene como objetivo proporcionar a los propietarios e inversores de edificios comerciales e industriales de más de 1.000 m² en Inglaterra y Gales una métrica mediante la cual evaluar el uso de energía y las emisiones de carbono y reducir el consumo y los costos energéticos relacionados.

Es importante no subestimar el valor de la base de datos EPC, ya que contiene datos de eficiencia energética sobre 20 millones de hogares y edificios no domésticos, lo que ha permitido establecer objetivos de eficiencia energética y ha contribuido a la conversación sobre cómo abordar la eficiencia energética a nivel nacional. escala para alcanzar la fecha límite de cero emisiones netas de carbono de 2050. En septiembre de 2020, el Gobierno también lanzó un Plan de Acción sobre Certificados de Eficiencia Energética con la intención de aumentar la calidad de los EPC (y, por lo tanto, la confianza en su uso) mediante mejoras en el sistema de producción de EPC.

Conclusión

Los requisitos para las calificaciones EPC, que alguna vez fueron un punto en el horizonte, ahora se están acercando a los actores del mercado. Estas regulaciones más estrictas significan que los propietarios se verán sometidos a una presión cada vez mayor para que las propiedades cumplan con los estándares EPC requeridos, cuyo costo asciende a la asombrosa cifra de £ 15 mil millones, según lo estimado por EG.