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Dec 20, 2023

Arrendamientos ecológicos y estándares mínimos de eficiencia energética

Cubre: Las propiedades comerciales son “bienes raíces no nacionales que cumplen un propósito operativo u ocupacional para negocios y comúnmente se venden o alquilan en el mercado. También puede denominarse

Cubre:

Las propiedades comerciales son “bienes inmuebles no nacionales que cumplen un propósito operativo u ocupacional para negocios y comúnmente se venden o alquilan en el mercado. También puede denominarse 'propiedad de inversión'”.

Otras clases de activos, como los rurales, residenciales, del sector público y de infraestructura, quedan fuera del alcance de esta nota de orientación.

La guía incluye la cobertura de la legislación sobre Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES) y otros requisitos.

Si bien MEES se refiere a "propiedades no domésticas", en esta guía se utiliza el término "propiedad comercial", ya que refleja con mayor precisión la terminología que utilizan nuestros miembros.

La 'redacción de arrendamiento ecológico' es una redacción que prevé que el propietario y el inquilino asuman responsabilidades y obligaciones específicas para minimizar las emisiones de carbono que surgen del desarrollo, operación y ocupación sostenible de una propiedad.

Ejemplos incluyen:

Las disposiciones de arrendamiento ecológico pueden ayudar a reducir las emisiones de alcance 1 a 3 (a continuación) de las propiedades.

Esto puede ayudar a cumplir con cualquier estrategia ambiental, social y de gobernanza (ESG) o Net Zero que puedan tener los clientes.

El Código de arrendamiento de locales comerciales de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) establece en su sección de mejores prácticas y negociación de arrendamiento:

“Se alienta a las partes a incluir en los arrendamientos disposiciones relacionadas con la sostenibilidad y el medio ambiente que insten a la cooperación durante todo el plazo del arrendamiento entre el propietario y el inquilino para garantizar que la propiedad se utilice de la forma más sostenible posible. A veces se les llama 'cláusulas verdes'…”

También se anima a los abogados, en todos los casos apropiados, a discutir con sus clientes si deben incluir disposiciones ecológicas en los arrendamientos que están produciendo y negociando (consulte ¿por qué arrendamientos ecológicos?).

Estos podrían incluir:

Es posible que algunos clientes deseen utilizar una combinación de disposiciones de arrendamiento ecológico (consulte el modelo de arrendamiento ecológico del NHS) para satisfacer sus necesidades actuales y cualquier plan para aumentar su ambición climática con el tiempo.

La incorporación de cláusulas verdes no se limita a contratos de arrendamiento nuevos o renovados.

Cuando ya existe un contrato de arrendamiento, las partes pueden celebrar un memorando de entendimiento (MoU) que proporciona una hoja de ruta para la cooperación entre las partes para aumentar la sostenibilidad de la propiedad.

Actualmente, no es una práctica común que las partes modifiquen las disposiciones de un contrato de arrendamiento existente para introducir nuevas cláusulas verdes.

En última instancia, los arrendamientos ecológicos contribuirán a mejorar la calidad del medio ambiente y crearán un planeta más limpio, saludable y biodiverso con recursos sostenibles para todos.

Las políticas del gobierno del Reino Unido ya están comenzando a obligar a los desarrolladores, propietarios y ocupantes a centrarse en el desempeño ambiental y la sostenibilidad de los edificios (consulte la guía sobre MEES).

El gobierno del Reino Unido ha fijado un objetivo legislativo de reducción del 78 % de los gases de efecto invernadero para 2035 y un objetivo de alcanzar el nivel Net Zero para 2050.

Según el Consejo de Construcción Ecológica del Reino Unido, el entorno construido contribuye alrededor del 40% de las emisiones totales de gases de efecto invernadero del Reino Unido.

Además, se estima que el 80% de los edificios que existirán en 2050 ya han sido construidos.

El Reino Unido tiene uno de los parques de viviendas más antiguos del mundo. Actualmente, la calificación EPC mediana en Inglaterra y Gales es D.

El gobierno estima que el 18% de las propiedades comerciales tienen las calificaciones EPC más bajas de F o G.

Los estándares de divulgación ESG, incluidas las recomendaciones del Grupo de Trabajo sobre Divulgaciones Financieras Relacionadas con el Clima (TFCD), son el conjunto global más destacado de divulgaciones de riesgos relacionados con el clima que se han incorporado a muchos organismos públicos, así como a políticas reguladoras, incluido el Banco de Inglaterra. .

Los Consejos de Normas Internacionales de Sostenibilidad también están ultimando estándares de divulgación de sostenibilidad adicionales para la presentación de informes financieros a nivel mundial, incluso específicamente sobre bienes raíces.

El cronograma de implementación de los Requisitos de Divulgación de Sostenibilidad (documento de consulta) de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) es del 30 de junio de 2023 al 30 de junio de 2026.

Una vez implementada, la FCA requerirá que las empresas de la economía real, incluidas las aseguradoras y los administradores y propietarios de activos, informen sobre sus riesgos, oportunidades e impactos en materia de sostenibilidad.

Es probable que aumente la regulación en esta área.

Es importante que los abogados se mantengan informados sobre las prácticas actuales relacionadas con las disposiciones de arrendamiento ecológico para que puedan brindar a sus clientes la oportunidad, cuando sea apropiado, de incluir dicha redacción en sus contratos de arrendamiento.

Además de contribuir a un medio ambiente y un planeta sostenibles, los arrendamientos ecológicos pueden ayudar a los propietarios a:

Además de contribuir a un medio ambiente y un planeta sostenibles, los arrendamientos ecológicos pueden ayudar a los inquilinos a:

Tanto los propietarios como los inquilinos también se beneficiarán de una mayor protección contra los riesgos de la transición del cambio climático al preparar sus negocios para el futuro en línea con los cambios esperados en la política climática.

Si bien los arrendamientos verdes comerciales todavía se están introduciendo gradualmente en el mercado, es probable que su adopción aumente rápidamente con una implementación más amplia de los requisitos nacionales de divulgación relacionados con la sostenibilidad.

Por lo tanto, a medida que las empresas adopten estrategias Net Zero y evolucionen sus políticas ESG, la demanda de arrendamientos ecológicos puede aumentar directa e indirectamente a través de demandas más amplias de la cadena de suministro.

En muchos casos, el mayor impulso para introducir disposiciones ecológicas en los arrendamientos son los Estándares Mínimos de Eficiencia Energética (MEES).

La legislación para crear el MEES entró en vigor el 1 de abril de 2018. Al momento de escribir este artículo, el efecto de la legislación actual es el siguiente:

A partir del 1 de abril de 2023, este requisito de calificación (de una calificación EPC mínima legal de E) se aplica no solo para la concesión, renovación o extensión de arrendamientos de propiedades comerciales, sino también para la continuación de cualquier arrendamiento o arrendamiento existente de una propiedad comercial.

En cada caso, cuando la propiedad tenga una calificación EPC inferior a E, el propietario estará sujeto a una multa a menos que se registre una exención válida.

Más allá de abril de 2023, el gobierno propone actualmente que los aumentos escalonados en la calificación EPC requerida para propiedades comerciales venzan en 2027 y 2030.

Estos aumentos conducirán en última instancia a una calificación requerida de al menos B.

Los aumentos de 2027 y 2030 incluirán un período de "ventana" previo en el que los propietarios deberán obtener EPC y se espera que lleven a cabo las mejoras necesarias o registren una exención válida.

Actualizaremos esta guía cuando se finalicen los detalles de estos aumentos de requisitos de calificación EPC.

El gobierno estima que la proporción de propiedades comerciales alquiladas que deberán mejorarse para cumplir con los estándares MEES aumentará de alrededor del 10% a alrededor del 85% (aproximadamente 1.000.000 de edificios en Inglaterra y Gales).

Los requisitos del MEES proporcionan un incentivo importante para que los propietarios investiguen la eficiencia energética de su cartera de propiedades.

Las autoridades locales tienen el poder de entregar avisos de incumplimiento del MEES a los propietarios y actualmente las sanciones financieras que pueden imponerse en virtud de dichos avisos son las siguientes:

Cabe señalar que el incumplimiento no es un delito penal.

Sólo el arrendador sufre la pena, por lo que el inquilino no será responsable a menos que él mismo se convierta en arrendador al subarrendar todo o parte del inmueble.

Una de las formas de evitar sanciones es establecer y registrar una de las exenciones legales.

Las exenciones son:

Las exenciones no son automáticas, requieren inscripción previa en un registro gubernamental y deben renovarse al menos cada cinco años.

También son personales para las partes específicas, por lo que los sucesores no podrán confiar en una exención registrada existente.

Los abogados que actúan en transacciones que involucran arrendamientos de propiedades deben, en todos los casos aplicables, discutir las implicaciones del MEES con sus clientes, especialmente en vista de los cambios que entrarán en vigor el 1 de abril de 2023.

Esto puede combinarse con un debate sobre cuestiones medioambientales más amplias, incluidos los arrendamientos ecológicos.

Los abogados deberían, en los casos apropiados, llamar la atención de sus clientes sobre el riesgo de posibles cambios en:

Existen riesgos bien conocidos del cambio climático que pueden afectar directamente a la propiedad, como el aumento del riesgo de inundaciones y erosión costera, y el endurecimiento de los requisitos del MEES.

Sin embargo, existen numerosos riesgos adicionales que podrían afectar el uso, los costos de ocupación o el valor de una propiedad en el futuro previsible a medida que la agenda regulatoria y legislativa del Reino Unido cambie para apoyar la transición a una economía neta cero para 2050.

Por ejemplo, se prevé que pueda haber un aumento en la designación de áreas como zonas de emisiones ultrabajas y restricciones a la producción o venta de ciertas categorías de vehículos.

Estos pueden clasificarse como riesgos legales climáticos (consulte la taxonomía de riesgos climáticos del Banco de Inglaterra).

Esta sección no pretende brindar una recomendación sobre disposiciones específicas de arrendamientos ecológicos, sino que identifica algunas disposiciones de arrendamientos ecológicos, MoU y guías de implementación que se encuentran comúnmente.

Alentamos a los abogados a examinar estos recursos al desarrollar o revisar cláusulas de arrendamiento ecológico.

Es necesario juzgar las circunstancias apropiadas en las que determinadas cláusulas pueden ser pertinentes y adecuadas.

TCLP ha publicado un conjunto de cláusulas de arrendamiento de color verde oscuro que se actualizan con frecuencia y que están alineadas con los objetivos del Acuerdo de París y que representan las mejores prácticas:

Estas cláusulas modelo pueden ser modificadas por los abogados de acuerdo con las necesidades de sus clientes y los objetivos de sostenibilidad.

La ambición climática de las provisiones puede ampliarse con el tiempo a medida que cambian las demandas de los clientes.

Cada cláusula del TCLP viene con “notas y orientación esenciales” que describen el tema climático relevante, el contexto comercial y consejos para superar las barreras de uso.

Cada cláusula recibe el nombre de un niño para recordar a los usuarios de la próxima generación quién se beneficiará más de su uso en los contratos actuales.

La cláusula de Aatmay permite a los propietarios e inquilinos reducir el desperdicio innecesario y la compra de nuevos productos (y las emisiones de gases de efecto invernadero asociadas) impulsándolos a seguir los principios de la economía circular en reparaciones y modificaciones y a priorizar el uso de bienes o productos recuperados, reutilizados o reciclados. materiales, cuando sea posible.

La Agencia de Medio Ambiente ha utilizado los elementos de economía circular de la cláusula de Aatmay al redactar sus propias cláusulas de sostenibilidad para proveedores de materiales de construcción. (Ver el estudio de caso de TCLP).

La cláusula de Rosie exige que el propietario actúe razonablemente y no demore su consentimiento si un inquilino propone modificaciones que mejorarán el desempeño ambiental de las instalaciones, el edificio o el desarrollo en general.

Cláusulas para conceder a los inquilinos un modesto reembolso de alquiler por una gestión del hogar "verde" y para dar a los propietarios la posibilidad de invertir en instalaciones de energía renovable mientras sus alquileres estén ocupados.

La cláusula de Lotta es una barrera de entrada relativamente baja que ofrece reducciones de emisiones para propietarios e inquilinos al garantizar que la electricidad suministrada a una propiedad arrendada provenga de fuentes renovables.

Basándose en la cláusula de Lotta, la cláusula de Oisín proporciona una serie de opciones escalonadas para arrendamientos comerciales que ayudan a los propietarios e inquilinos corporativos a generar electrones "verdes" adicionales para la red eléctrica donde se encuentra su propiedad arrendada.

La cláusula de Hannah permite a los propietarios incluir los costos de mejorar el desempeño ambiental de los edificios arrendados en el cargo por servicio (cuando dichas obras no estén exigidas por ley).

La BBP ha publicado un conjunto de herramientas gratuito para permitir a los propietarios y ocupantes de edificios comerciales adoptar cláusulas de arrendamiento ecológicas.

Como la guía no es prescriptiva, representa más bien un enfoque "verde claro" para las cláusulas de arrendamiento verdes.

El kit de herramientas incluye lo siguiente:

En el momento de escribir este artículo, el Green Lease Toolkit se está revisando y se publicará una versión revisada en 2023.

Los modelos de arrendamientos comerciales breves que publicamos se complementarán con cláusulas opcionales de color verde claro luego de la revisión del kit de herramientas de arrendamiento ecológico de BBP (arriba).

Los proyectos de arrendamiento modelo de arrendamiento comercial han recibido una adopción generalizada en todo el mercado.

Los contratos de arrendamiento contienen un cronograma de "sostenibilidad" que incluye cláusulas centradas en la cooperación, el intercambio de datos y la consideración de los impactos en el desempeño ambiental.

La redacción “no pretende imponer obligaciones onerosas en relación con cuestiones de sostenibilidad, sino facilitar un debate entre las partes sobre estas cuestiones”.

El NHS ha publicado un conjunto independiente de disposiciones de sostenibilidad que pueden incorporarse a un nuevo contrato de arrendamiento comercial con un MoU adjunto y un borrador de un conjunto de cláusulas.

Contiene versiones de disposiciones de color verde oscuro y claro para adaptarse al nivel de ambición del usuario.

Better Buildings Partnership (BBP) es una colaboración de propietarios líderes que trabajan juntos para mejorar la sostenibilidad de los edificios comerciales.

El British Retail Consortium (BRC) es una asociación comercial para empresas minoristas en el Reino Unido.

CBRE es una empresa de inversión y servicios inmobiliarios comerciales.

El Proyecto Chancery Lane (TCLP) es una iniciativa de colaboración de profesionales legales y de la industria internacionales cuya visión es un mundo donde cada contrato permita soluciones al cambio climático.

La Sociedad de Abogados de la Ciudad de Londres es una de las sociedades de abogados locales más grandes del Reino Unido. El CLLS representa a más de 16.000 abogados a través de membresía individual y corporativa.

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) es un organismo profesional global para topógrafos con 134.000 miembros.

Generalmente, estructuras creadas o modificadas por el hombre que brindan a las personas espacios para vivir, trabajar y recrearse.

La cantidad total de gases de efecto invernadero (incluidos el dióxido de carbono y el metano) que se generan por acciones de individuos, organizaciones o gobiernos.

Un cambio de clima:

Los riesgos legales de la transición al cambio climático son riesgos:

● resultantes de clientes promovidos por cambios legislativos o regulatorios implementados para perseguir la transición a una economía neta cero y/o el cumplimiento de los objetivos del Acuerdo de París.

En esta guía utilizamos la definición de propiedad comercial de RICS: “La propiedad comercial comprende “bienes inmuebles no domésticos que cumplen un propósito operativo u ocupacional para negocios y comúnmente se venden o alquilan en el mercado”. También puede denominarse 'propiedad de inversión'”.

Abreviatura de Certificado de Eficiencia Energética, un informe que evalúa la eficiencia energética de una propiedad.

La gobernanza ambiental y social (ESG) se lanzó en 2006 bajo los Principios de Inversión Responsable de las Naciones Unidas.

Estándares mínimos de eficiencia energética, según el Reglamento de eficiencia energética (propiedad privada alquilada) (Inglaterra y Gales) de 2015

Estado en el que los gases de efecto invernadero que van a la atmósfera se equilibran mediante la reducción y eliminación de los gases de efecto invernadero de la atmósfera.

En 1987, la Comisión Brundtland de las Naciones Unidas definió la sostenibilidad como “satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades”. Esto incluye la conservación de recursos finitos.

El Consejo de Estabilidad Financiera (FSB) creó el Grupo de Trabajo sobre Divulgaciones Financieras Relacionadas con el Clima (TCFD) para desarrollar recomendaciones sobre los tipos de información que las empresas deben divulgar para ayudar a los inversores, prestamistas y aseguradores a evaluar y valorar adecuadamente un conjunto específico de riesgos relacionados. al cambio climático.

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